Sprzedaż obiektu hotelowego, pozyskanie inwestora lub refinansowanie kredytu wymagają jednej wspólnej rzeczy – rzetelnej informacji o tym, ile hotel jest wart. Intuicyjne szacowanie na podstawie cen okolicznych nieruchomości prowadzi jednak do poważnych błędów. Profesjonalna wycena hoteli uwzględnia bowiem znacznie więcej zmiennych niż sam budynek i działka.
Poniższy poradnik wyjaśnia, na jakie elementy zwrócić uwagę i jak wygląda cały proces od strony praktycznej.
Dlaczego sama wartość nieruchomości nie wystarcza do określenia wartości hotelu?
Hotel to działający biznes generujący przychody, a nie wyłącznie budynek z pokojami. Dwie identyczne pod względem metrażu nieruchomości mogą różnić się wartością nawet kilkukrotnie, jeśli jeden obiekt osiąga 75% średniorocznego obłożenia, a drugi zaledwie 40%. Rynek hotelarski wycenia przede wszystkim zdolność obiektu do zarabiania, dlatego podejście czysto nieruchomościowe (porównanie cen za metr kwadratowy) daje obraz niepełny i często mylący.
Warto też pamiętać, że nabywca hotelu kupuje gotowy biznes wraz z umowami, zespołem, reputacją w portalach rezerwacyjnych oraz bazą powracających gości. Te niematerialne aktywa mają wymierną finansową wartość, której nie da się odczytać z operatu szacunkowego sporządzonego wyłącznie metodą porównawczą dla nieruchomości komercyjnych. Dlatego rzetelna wycena hoteli musi obejmować zarówno substancję materialną, jak i potencjał operacyjny obiektu.
Jakie czynniki wpływają na wartość rynkową hotelu?
Ostateczna wycena zależy od wielu wzajemnie powiązanych parametrów. Poniżej znajdziesz najważniejsze z nich, pogrupowane według obszarów, na które zwracają uwagę rzeczoznawcy i doradcy branżowi:
-
przychody operacyjne i wskaźnik GOP (Gross Operating Profit) stanowią punkt wyjścia każdej analizy, ponieważ pokazują realną rentowność obiektu po odjęciu bezpośrednich kosztów operacyjnych, takich jak płace, media czy zaopatrzenie gastronomii,
-
średnia cena za pokój oraz przychód na dostępny pokój (RevPAR) pozwalają porównać efektywność obiektu z konkurencją w danej lokalizacji i segmencie cenowym, a ich stabilny wzrost podnosi atrakcyjność inwestycyjną,
-
lokalizacja i otoczenie rynkowe determinują popyt na noclegi, więc hotel położony przy głównym szlaku turystycznym lub w centrum biznesowym miasta będzie wyceniany wyżej niż porównywalny obiekt w mniej atrakcyjnej okolicy,
-
stan techniczny budynku i konieczne nakłady modernizacyjne bezpośrednio obniżają wartość, ponieważ kupujący odlicza przewidywane koszty remontu od ceny transakcyjnej,
-
struktura i długość obowiązujących umów (franczyza, zarządzanie, dzierżawa, umowy z touroperatorami) wpływają na przewidywalność przyszłych przepływów pieniężnych i poziom ryzyka inwestycyjnego,
-
reputacja online i pozycja w kanałach dystrybucji przekładają się na koszt pozyskania gościa i potencjał wzrostu przychodów bez proporcjonalnego zwiększania budżetu marketingowego.
Każdy z powyższych elementów ma inną wagę w zależności od typu obiektu. Dla niewielkiego pensjonatu w górach sezonowość i średnie obłożenie będą miały dominujące znaczenie, podczas gdy przy dużym hotelu konferencyjnym w mieście wojewódzkim analityk skupi się mocniej na kontraktach korporacyjnych i prognozie popytu eventowego.
Jak przebiega profesjonalna wycena hoteli i kiedy zlecić ją specjalistom?
Profesjonalna wycena hoteli opiera się najczęściej na metodzie dochodowej, polegającej na prognozowaniu przyszłych przepływów pieniężnych i ich dyskontowaniu do wartości bieżącej. Analityk:
-
bada dane finansowe z ostatnich trzech do pięciu lat,
-
porównuje wskaźniki operacyjne z benchmarkami rynkowymi,
-
ocenia stan techniczny obiektu
-
oraz analizuje perspektywy lokalnego rynku turystycznego.
Efektem jest raport zawierający przedział wartości wraz z uzasadnieniem przyjętych założeń.
Zlecenie takiej analizy firmie specjalizującej się w doradztwie hotelarskim, np. Hotel Professionals (hotelprofessionals.pl), ma sens przede wszystkim przed planowaną sprzedażą lub zakupem obiektu, przy negocjacjach z bankiem o finansowanie, w trakcie rozmów z potencjalnym inwestorem oraz przy restrukturyzacji portfela nieruchomości. Samodzielne szacowanie wartości na podstawie ogólnodostępnych danych z rynku nieruchomości niesie ryzyko przeszacowania lub niedoszacowania, ponieważ pomija specyfikę branży hotelarskiej.
Jeśli więc rozważasz transakcję dotyczącą Twojego obiektu, zacznij od rozmowy z doradcą, który zna realia polskiego rynku hotelowego i potrafi przełożyć liczby na realną wartość biznesu.
Artykuł sponsorowany
